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新化房地产市场2008走向及未来发展趋势
职业经理人 　　2008/2/15 15:15:51
各位领导、房产界专家老师、企业界老总、新闻界朋友：

大家下午好！非常感谢新化县人民政府主办和县房管局承办这次房交会高峰论坛，在这里结识这么多新老朋友， 2007被称之为房地产爆炸性政策年，房地产市场在第二套房贷政策调整、中央面临加息等中央利息调控政策下，跟股市一样成为民生关注的焦点之一。今天我有幸以一个地产人的眼光，就中国房地产市场发展的现状，与各位探讨新化的房地产市场2008走向及未来发展趋势。

　　首先我们应对全国房地产发展轨迹有个宏观认识，房地产宏观调控从05年开始，在07年调控的力度达到最大。我们通过金融、土地、税收和政府的一些行政措施，有效的遏制了投资性特别是投机性的需求，改善了住房供给的结构，进一步规范了市场，取得了不小的成绩。2006年中央政府通过房地产开发政策调整，使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性发展期，在房地产价格逐步趋于合理、房地产投资增速开始下降，开发商建房告别暴力时代，投资投机者分批撤离住房市场和消费者购房以改善居住为主的情况下，房地产业健康持续发展开始对和谐社会的建立起到支持和促进作用。然而，仍有部分省市房价继续上涨，影响了投资环境的改善和市民购房的热情，这就促使国家势必出台进一步的规范和指导我国房地产发展的政策和措施，使房地产宏观调控落到实处的同时追求实效和讲究实际，真正将我国房地产业的发展融入到整个国民经济健康、持续和协调发展的轨道中去。

新化作为农业大县、国家级贫困县，响应和谐社会建设的时代意义尤其重要，这是发展全县经济，摆脱贫困，实现全县人民的发展要求和物质基础的满足。也是新化县经济社会发展的核心要求。而构建和谐新化，应着力推进项目建设。

我认为，新化经济发展的当务之急，需要靠一大批项目建设来支撑，近两年蓬勃发展的新化经济实践证明，项目建设非常有利于和谐新化的构建。按照新化县“城建兴县”战略和县城“西改东扩、南北延伸”的建设方针，会进一步加强城区的基础设施建设和小城镇建设。城东板块、城西板块、城南板块以及城市中心板块相继成形，自成一体，标志着轰轰烈烈的城市建设全面铺开。新化县城也会由以前面积的４平方公里，人口不过４万拓展到15平方公里，人口增至13万，城镇化水平达到了18％。

2008年应该是新化城镇建设和房地产业快速发展的一年，政府也将把项目建设作为推动全县经济持续快速发展的“引擎”来抓。新化房地产业已经呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，新化房地产企业已达到20余家，房地产行业从业人员已突破1000余人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，几年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，构建起较为完整的房地产业的产业构架体系。根据新化实际、结合国家政策和投资方向，我们有责任规划建设项目，抽调一批懂政策、懂项目的行家里手，立足新化，着眼市场和发展，加快城镇建设，加强基础设施和生态环境建设，发展一批市场前景好、发展潜力大的优质项目。根据新化县国民经济和社会发展“十一五”规划，最近和未来几年新化有92个重大建设项目上马，需建设资金119.21亿元；重点工程建设将迈上新台阶。

2008年，新化必须以加快建设、健全制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立住房保障体系，实行住房供应体制。此外，08年奥运会的举办使人们对08年新化房地产市场充满了期待，08年楼市是否会出现拐点，成为07年岁末人们关注的一个热点问题。

当前，新化的房地产主要任务首先还是要继续落实房地产新政，下一步房地产协会在落实房地产新政的同时，要认真总结住房改革的经验，促进新化房地产企业的健康发展。另外，随着工业化、城镇化步伐的推进，商业地产、休闲旅游地产更加发展，所以新化的房地产业，应该会有一个较大、较长时间的发展空间。随着县政府的整体搬迁及房地产的带动，“十一五”期间梅苑开发区的人口将急剧扩张，市场建设迫在眉睫，政府要高度重视，尽早规划，从资金上扶持，从土地上优惠，加快市场建设进程。城镇是工业化的主要载体，城镇化与工业化相伴而行，同时，随着农业结构的调整和农村经济的不断发展，农村富余劳动力和致富农民不断向城镇转移，城镇化也是农业产业化的必然要求，现在的新化房地产业是在工业化、城镇化、市场化背景下的房地产业，今年来看是不够的，还涉及到农民进城等问题，需要我们研究城镇化、经济建设和房地产业有关的问题，城镇化的发展将成为新化房地产行业新的发展方向和商机，开发商不能丢了中心城市周边的城镇和广大的农村市场。我们要注重生态小区的建设，力求在较小的范围内创造出较高的舒适度，同时要培育二手房市场，满足不同人群的需求，包括解决进城农民工的住房需求，今后除了主要发展90平米以下的住房以外，还要配以小住宅满足家庭人数较多的消费者的需求，以促进房地产业的理性发展。

　　我个人认为中国房地产改革发展已经引起了世界的瞩目，我们的经济总量已经开始走在世界的前列，随着我们国家经济的发展、城镇化的发展、工业化的发展、市场化的发展、国际化的发展。我们在住房领域基本居住的需求，改善居住的需求和投资需求，我觉得一定会扩大的。基本居住需求大家比较容易理解，就是说解决住的问题，各个收入的群体有不同的解决方法。需不需要改善呢？也需要改善，我们的经济发展了，收入提高了，我们的住房为什么不需要改善呢？也应该需要改善。

今天我们在回顾2007年的同时，展望我们2008年和以后，特别是08年，08年对新化的房地产商和房地产市场需要考虑的是什么呢？

近年来，新化把发展民营经济作为县域经济的主体来抓，取得了明显效果。目前，全县共发展房地产开发企业20余家，个体工商户36878家、私营企业365家，全县民营经济增加值22亿元，增长16.5%，入库个体私营税收1.3亿元，占全县地方财政收入的78.5%。民营经济为20余万农村富余劳动力开辟了致富门路，为6万城镇待业和下岗人员提供了就业机会，从而进一步推进了房地产市场的发展。新化城镇居民家庭人均可支配收入8500元，比去年增长42.5％，年均递增7.3％；农民人平纯收入2000元，比去年增长30.2％，年均递增5.4％；居民家庭电脑普及率达到每百户10台；居民家庭私人汽车普及率达到每百户2辆；解决5.8万贫困人口的温饱问题，全县基本脱贫，居民未来多拥有一套房两套房的时代即将到来。

2008年新化的楼市发展面临的现实问题，就是鉴于2007年地王频出、圈地成风，成片的大面积购地，有造成市场垄断的迹象，很多中小开发商已经被挤出中心城市，开始在三级城市中寻找出路，这样无形之中增加了外来投资商进驻新化寻找投资渠道。另外就是买房人开始了观望，开发商们也在观望，实际上2008年新化房市究竟会向什么方向发展，与今年还会有什么房地产新政出台是有直接关系的。

我觉得08年新化的房地产市场应该是一个百花齐放、竞争激烈的市场，对开发商应该是考验严峻的一年。在我看来，新化是有着一个蕴藏着无限活力，充满激情的这么一个房地产市场。近年来市场变化很大，尤其是去年到今年，大盘、新盘明显增多，大宗土地交易十分活跃，居住用、商用地产项目开发品质明显提高，房价也进一步得到攀升。根据我的市场了解分析对比，涟源05年到07年的住宅市场均价平均上涨了400元/平米左右，冷江上涨了400多元/平米，双峰上涨了300多元/平米，新化上涨了300多元/平米，而在娄底这一数值更是高达600-800元/平米左右。可以想象市场发展速度之快，投资、消费市场的繁荣与活跃。

住宅销售价格的稳步上涨，与其对应的则是开发品质的逐渐提升，我们很欣喜地看到，在新化开发的项目在高尚人居理念、社区环境营造、产品创新设计、社区配套等方面还没有作出大胆尝试，目前还没有具备高档物业的这么一个生活居住小区，但这又是市民很盼望的一件事，所以我认为这值得政府、开发商思考的问题。从本项目了解的情况来看，近四成的来访者在08年前有明确的购房计划，一方面，随着商品房价格的逐步攀升，计划购房者想在价格尚在低线时购房，另一方面，随着消费理念的进一步成熟及市场开发品质的提高，市民对商品房的消费意愿也正在自发形成，希望改变当前的居住环境。

那么到底是谁在购买这些商铺和住房呢？我把他们分成了两大类。一类是真正的住房消费者：其中有刚成家立业的年轻人，有在新化城区经商的生意人，也有从乡镇迁入或调入新化县城工作的公务员和乡镇干部；另一类只能称为住房投资商：其中有成功的商业人士，也有经济收入较好的工薪人士，他们属于炒房一族。还有一部分人是城区以外的县市干部职工，他们现在买房是要等若干年退休以后才到新化住家的。正是因为这两类人的需求，促使新化城区的房地产市场在近3年里会越来越红火。

新化经济和全国形势一样，还将快速、持续发展，为房地产业的稳定发展和房价的持续升温提供坚实的基础，整体的经济环境稳定发展才会有繁荣的市场，才会有投资者积极的投资置业。新化的城市化进程加快，将使更多的农村人口向城市转移。根据省市批准的2003年的县城总体规划修编及近期规划，至2010年，新化县城面积要达到20平方公里，县城人口达22万，全县城镇化水平达到30%。至2020年，城区面积扩展到35平方公里，人口至30万，全县城镇化水平达50%，把县城建设成为集商贸、旅游、生态环境于一体，并具有浓厚的梅山文化底蕴的现代中等城市。无形这给房地产业带来了相当大的需求，土地资源的控制，建设用地税费的增加，将是房价上涨的重要原因；货币发放增加及工资增长将使物价上升，因此也会造成住房建设成本增加；地方政府允许房价适度上涨，以此对房地产市场给予扶持，来促进地方经济增长；另外人们生活水平的提高，会购买面积大一些、档次高一些的住房，进行第二次置业，这样也会促使房价上扬；此外房地产开发商对利润的追求，也会人为提高房价，种种因素的综合，就会导致房价整体上扬。“稳步攀升”将是未来2-3年内新化房价的关键词。目前新化的房价在整个娄底各县市里尚处低位，但新化还是拥有大批投资置业热情较高的消费者；近几年城市“提质扩容”、“东移西扩”、“南北延伸”的战略规划及招商引资方面的丰硕成果都将是未来新化房地产市场发展的主推动力之一，加之土地资源供给量减少、土地交易价格上涨、建筑成本增加等原因，新化房价在近几年将继续保持上涨态势。1200元/平米左右的销售均价离新化县并不遥远，可能我的估计比较乐观点，我觉得新化达到这个多层销售均价的时间可能只需要2-3年。据我多年来的行业分析预测，娄底房价还会上涨，新化房价也会上涨，反映出市民对市场前景持乐观态度。新化县城市环境的显著改变、经济水平的稳定增长都使消费者对未来商品房市场充满信心，“投资客”在购房客户群体中的比重逐渐增大，也将是推动房价上涨的积极因素之一。

供应与需求的关系决定价格，是市场经济的一个规律。从去年的情况看，新化住房供求基本上保持了平衡。以后房产市场将怎样发展呢？据行内人士透露，房地产开发的年投资回报率有的高达50%，这样巨大的利润空间，将吸引更多的资金涌向房地产市场，因此新化城区今明年就会有将近10个新楼盘上市，住房的供应量会大大增加，使得房价涨幅趋缓。

目前新化的多层住房也正是以每平方米800多元的起价、电梯小高层以每平方米1380元的起价推向市场，因此，近两年内新化房价涨幅不会有大的波动，这给新化人购买住房带来了良机。

作为房地产职业操盘手，我很关注消费者所期盼的产品类型、购房影响因素。发现目前新化市民仍对多层住房较为青睐，60%以上的消费者表示愿意选择多层住宅。其次为小高层建筑，消费者为30%；10%的购房者愿意选择高层住宅。在对户型面积需求的了解中，消费者主要选择的户型面积区间为：小两房、小三房、小四房、中四房成为大部分消费者较为青睐的户型面积。新化市民对户型面积的需求正呈现出“精巧化”的趋势。主要原因是随着房价的进一步涨高，低总价、实用的住宅产品越来越受到消费者的喜爱。

我可以判断，70-85平米的两房产品、105-115平米之间的三房，125-140平米之间的四房将成为未来2-3年内市场较为畅销的常规型居住产品。这需要房地产开发投资企业在开发理念上的创新，打破长期以来户型设计在面积上一味求大，而忽略了户内空间的充分利用及价格上涨带来的总价上升、客户面缩紧的影响因素。

以我现在所操作的“金三角商业财富广场”项目来说，金三角·商业财富广场是顺应了天时、地利、人和，占据城东核心商业位置，扼守新化的财富门户东大门。虽然以这样的地段，用同行的话来说是随便建什么房子都能卖掉，但整个产品的“创新”成为我操作这个项目最核心的思想。只有创新，才是推动市场发展的根本动力，也只有创新，才是“金三角商业财富广场”在“地王”之上确定 “楼王”地位的基础。

2008年新化开发在建的项目将会越来越多，2—3年内会更多，并且开发高层的楼盘也将呈现在广大市民眼中，当然在新化其他开发投资企业中，也有不少有创新意识，有敏锐市场意识的，有品牌战略意识的企业家。我能欣喜地看到，在明年的新化市场，很多楼盘都会慢慢适当地注重户型面积的紧凑型规划，注重产品功能设计方面的创新，在产品结构方面进行丰富，楼盘定位亦会越来越符合消费需求。2008-2009年，将是新化房地产史上光芒四射的一年，大家有必要拭目以待这一场“群雄并起”的格局之战。

宏观调控的2007年已经过去了。2008年马上来到了，从现在的气氛中可以看到，2008年是住房保障年，我希望开发商更关注民生、更关注住房的质量。

谢谢大家！
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