今年4月，杭州的新版“限酒令”(限制酒店式公寓等类住宅)重出江湖，对于新出让的商业地块，规划条件中增加“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300m2”。

　　而在7月主城区的土地出让中，商地的竞拍变得异常冷静，开始回归本源。

　　7月主城区出让的商地中

　　一律要求“不得建类住宅”

　　今年4月中旬，《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》出炉，标志着杭州新版“限酒令”出炉。

　　该函明确：“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300m2’”。

　　7月至今，主城区已陆续成交了8宗商业商务地块，以及1宗商住地块，从出让文件中可以看到，但凡地块包含商业商务部分，出让文件均强调了“不得建设公寓式酒店、公寓式办公等变相公寓性质的建筑”及“最小产权分割单元不小于300m2”。

　　除此之外，部分商业地块的出让要求还相当苛刻。例如7月16日成交的文晖单元和之江度假区单元商地，除了要求“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300m2”，更要求了“地块自持比例为70%，自持年限为40年。”

　　还有7月6日中海拿下的翠苑商住地块，其中商业商务面积的地上建筑面积占总建筑面积的20%。根据土地挂牌文件要求，商业商务部分也被要求了“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300m2”。对此，中海地产相关负责人告诉记者：“因为‘限酒令’，这部分商业以后会规划做写字楼。”

　　而在过去，如果出让条件中没有明文约定，大多数房企选择将商业部分建成酒店式公寓。“酒店式公寓当然更好卖，价格也可以更高。如果建写字楼，利润跟酒店式公寓比起码要减少30%。而如果做成商铺，只有沿街商铺有价值，但沿街能规划的商铺数量也非常有限，而且300m2以上的面积会非常难卖。”一位房企人士告诉记者。

　　参与商地拍卖的房企锐减

　　蒋村商地价格跌幅达35%

　　过去两年商业地块受追捧，很大原因在于可以打擦边球做成酒店式公寓产品，尤其是住宅限购后，类住宅产品实现了热销，价格一路上扬，利润颇为可观。

　　资料显示，去年主城区共成交了40宗商业商务地块，开发商几乎是拿地的主力，包括龙湖、招商、广宇、协安、赞成等房企，更有中豪、中赢、海威置业等专注开发酒店式公寓的房企。而且大部分成交溢价率不低，楼面价拍至破万的达19宗。

　　尤其是主城区高价宅地附近的商业地块，更是兵家必争之地。

　　例如宅地楼面价已超3.6万元/m2的彭埠单元，去年1月19日，一宗商地出让，最终被拍至17759元/m2的楼面价，溢价率接近120%。去年下半年彭埠又先后推出两宗商业地块，由广宇包揽，楼面价分别13265元/m2、16143元/m2，溢价率都不低，分别为33%、59%。

　　还有宅地楼面价已突破4万元/m2的申花板块，去年9月的一宗商地出让，虽然起拍价仅8090元/m2，最终仍被拍至12595元/m2，溢价率56%。

　　而今年7月，主城区已成交的8宗商地，参与的房企很少。房企出手拿商地的，只有德信一家。

　　商地价格也明显下滑。7月6日，蒋村商地由德信以6548元/m2底价摘得。资料显示，蒋村的宅地楼面价在去年已达到3.2万元/m2，由葛洲坝竞得，不仅包含44%的自持比例，还需现房销售，因此蒋村的商地也变得炙手可热，2016年11月28日，两宗蒋村商地由龙湖、泰禾包揽，成交楼面价分别10076元/m2、7631元/m2，溢价率分别为83%、40%。

　　此次德信项目的拿地价，若相比龙湖项目，跌幅达35%。

　　“限酒令”后德信为何继续拿商地?德信相关人士告诉记者：“德信原本就有一家运营商业的子公司，该地块后续可能打造独栋企业办公楼。”

　　有利于可持续楼宇经济

　　有利于住房租赁市场健康发展

　　随着“限酒令”的执行，原本被房企打擦边球建成“类住宅”使用的商业地块，逐渐回归其本来价值。

　　浙江中原首席分析师荆海燕认为：“商地的出让，初衷原本是写字楼或其他商业形式，会为所在街道和区里产生长期的税收，形成可持续的楼宇经济。但酒店式公寓卖完就没了，好比一锤子买卖，并不是政府乐见的。”

　　今年初刚刚挂牌成立的紫金港科技城就是较为鲜明的案例，整个科技城范围内，未来将打造超过400万m2的产业楼宇集群，而住宅的规划只占一小部分。

　　仲量联行杭州零售地产部高级经理卢纯蔚则认为，杭州的租金回报率较低，而类住宅的大量存在会冲击住房租赁市场，不利于国家倡导的住房租赁市场的健康持续发展。限制类住宅的数量，主流的住房租赁市场就更加可控。

　　仍有房企想打擦边球

　　最终看监管的力度

　　对于从嘴边流失的这块“肥肉”，仍有房企心存侥幸。

　　尽管有“最小产权分割单元不小于300m2”的限制，并明确“不得建酒店式公寓”，但还是有房企认为可以打擦边球，通过预留管道保留居住功能，先按300m2销售，验收后，帮助购房者改造成多间小户型酒店式公寓出租。

　　不过，对于这种打擦边球的方式，也有房企明确表示风险太大，不会去尝试。

　　还有房企认为，一些豪宅区的商地，拿来建成300m2以上的类住宅，也有一定的市场。

　　至于如何防止这些擦边球，最终还要看监管的力度。